Um das einzuordnen, lohnt sich zunächst ein Blick auf den Begriff Due Diligence, kurz DD. Due Diligence bezeichnet eine umfassende Sorgfalts- und Risikoprüfung. Bei einer Immobilientransaktion werden die Immobilie und die mit dem Kauf oder Verkauf verbundenen Risiken sorgfältig untersucht und bewertet. Eine Due Diligence kann sich je nach Informationsbedarf des Käufers oder Verkäufers aus verschiedenen Prüfbereichen zusammensetzen. Dazu zählen neben finanziellen, rechtlichen und steuerlichen Prüfungen sowie Prüfungen zum Arbeits- und Gesundheitsschutz auch technische und umweltbezogene Prüfungen. Die Technische Due Diligence konzentriert sich auf den baulichen und technischen Zustand der Immobilie. Die Umwelt Due Diligence betrachtet mögliche Umweltrisiken, etwa Schadstoffe in der Bausubstanz oder im Boden eines Grundstücks. Gemeinsam werden beide Prüfbereiche als Technical and Environmental Due Diligence, kurz TEDD, bezeichnet.

Im Rahmen einer TEDD prüfen wir auf der einen Seite mögliche Auffälligkeiten oder Schäden am Gebäude, wie beispielsweise Setzungsrisse in Tiefgaragen bzw. Tiefgeschossen. Auf der anderen Seite bewerten wir bei der umweltbezogenen Prüfung mögliche Risiken durch z. B. Schadstoffe in der Bausubstanz oder im Boden eines Grundstücks. Dabei betrachten wir auch die Umweltqualität des Grundstücks und mögliche Gefährdungen von Schutzgütern wie der menschlichen Gesundheit oder dem Grundwasser. Bei allen TEDD-Prüfungen bewerten wir zusätzlich die möglichen finanziellen Auswirkungen der identifizierten Risiken. Zusätzlich bieten wir auch Leistungen außerhalb des klassischen Due Diligence-Spektrums an und bewerten Themen, die für die Gesamtbetrachtung einer Immobilie wichtig sind. Dazu gehören z. B. geotechnische oder statische Fragestellungen bei Rückbau-, Umbau- oder Neubaumaßnahmen (Stichwort: Drittverwendbarkeit) oder die Infrastrukturplanung, beispielsweise bei einer Neuerschließung bzw. beim Redevelopment.

Eine TEDD kann sowohl Käufer*in als auch Verkäufer*in unterstützen. Sie liefert Informationen, die für die Bewertung einer Immobilie und damit für die Entscheidung über den Kauf- oder Verkaufspreis relevant sein können. Bleiben bauliche Schäden, Umweltschäden oder ein erheblicher Instandhaltungsstau vor einer Transaktion unentdeckt, wird der tatsächliche Zustand der Immobilie möglicherweise nicht vollständig erfasst. Dadurch können Risiken unberücksichtigt bleiben, die den Wert oder die künftige Nutzung des Objekts beeinflussen.

Immobilientransaktionen stehen häufig unter erheblichem Zeitdruck. Deshalb ist es wichtig, zu Beginn gemeinsam mit dem Kunden einen realistischen Zeitplan festzulegen und die Prüfung entsprechend zu organisieren. Ebenso entscheidend ist die frühzeitige Abstimmung zwischen den beteiligten Parteien. Dazu können Immobilienberater*innen, Rechtsanwält*innen, Wirtschaftsprüfer*innen sowie weitere Fachleute gehören.

Ein anschauliches Beispiel ist die Tiefgarage. Wer heute eine bestehende Tiefgarage erwirbt, kann vor dem Problem stehen, dass die Anlage nicht auf aktuelle Fahrzeuggrößen ausgerichtet ist. Viele Tiefgaragen stammen aus den 1960er- oder 1970er-Jahren. In dieser Zeit wurden außerdem oft Bauteile mit geringer Betondichte verwendet, sodass Korrosion droht. Schlimmstenfalls stellt sich heraus, dass die Konstruktion nicht mehr tragsicher und eine nachträglich stabilisierende Beschichtung erforderlich ist. Eine weitere Schwachstelle sind Wasserschäden, die z.B. durch defekte bituminöse Pappabdichtungen der Außenwände entstehen können. Die äußerliche Erneuerung einer Tiefgarage ist meist kompliziert, da in Innenstädten eine dichte Nachbarbebauung herrscht. Neue Konzepte für Abdichtungen von innen existieren zwar, jedoch muss im Einzelfall evaluiert werden, welche Methode praktikabel und ökonomisch ist. Schlussendlich ist gemeinsam mit dem Eigentümer ein vollkommen neues, maßgeschneidertes Nutzungskonzept für die Tiefgarage zu entwickeln, um nicht horrenden Umbaukosten gegenüberzustehen. Eine präventive Due Diligence-Beratung vor dem Kauf einer Immobilie beugt bösen Überraschungen vor. Unsere Expert*innen sind in der Lage, erste Anzeichen versteckter Mängel zu erkennen - auch ohne aufwändige und teure Untersuchungen oder Bohrungen.